Предварительный договор с застройщиком образец. Договор участия в долевом строительстве – защита граждан от недобросовестных застройщиков. Предварительный договор с Застройщиком
Закон, регулирующий принятие гражданами участия в долевом строительстве жилых домов, существует довольно давно. Данным нормативно-правовым актом достаточно четко прописан перечень возможных документов и способов, по которым застройщики могут продавать новостройки. К ним относятся договора долевого участия, жилищные сертификаты и образование ЖСК. Оформление иных бумаг является просто незаконным либо в них могут присутствовать неправомерные пункты. К таким документам можно отнести и так называемый предварительный договор долевого участия, сокращенно ПДДУ.
Фактически ДДУ и ПДДУ являются совершенно разными сделками и не имеют ничего общего между собой. Если оформление первого полностью регламентируется на законодательном уровне и к тому же предусматривает обязательную государственную регистрацию, то второй ничем не упорядочен. Покупая квартиру по договору долевого строительства, можно быть уверенным в том, что оговоренная в документе недвижимость будет передана в собственность дольщика после окончания возведения жилого дома. Кроме того, заключение таких сделок свидетельствует о том, что все необходимые документы у застройщика находятся в полном порядке.
Оформление же ПДДУ возлагает на компанию лишь формальную обязанность в будущем подписать основной документ на тех же условиях и основаниях. На самом же деле нередки случаи, когда пункты, прописанные в предварительном договоре, существенно отличались от положений главной сделки. Вообще заключение ПДДУ на ранних стадиях строительства нельзя назвать незаконным. Наличие такого договора не противоречит гражданским правоотношениям, если бы не одно «но». Многие застройщики обязывают будущих дольщиков вносить определенную денежную сумму в счет оплаты соответствующей стоимости жилья, что, в свою очередь, уже неправомерно. В качестве подтверждения обеспечения исполнения своих обязательств дольщик может оставить лишь небольшой депозит, который, во-первых, ни в коем случае не должен быть равен сумме сделки, а во-вторых, не расходуется застройщиком до тех пор, пока не будет заключен ДДУ.
В этом и есть суть предварительной сделки, стороны лишь договариваются о существенных условиях, а также будущих правах и обязанностях. Такой вариант можно назвать идеальным для ипотеки, поскольку он страхует обоих участников строительства. С одной стороны, ПДДУ предъявляется в банк для перечисления денежных средств, с другой – застройщик получает доказательства платежеспособности клиента и может заключать с ним основной договор.
Другое дело, если банк не принимает участия в финансировании возведения многоквартирного жилого дома и квартира приобретается за собственные средства. В таких ситуациях наличие пункта об оплате половины или даже трети стоимости жилого помещения с указанием назначения не в качестве части взноса, а, к примеру, как тот же депозит является просто незаконным. Уже одно только наличие в названии документа слова «предварительный» должно сразу настораживать будущего дольщика и вызывать у него осмотрительность. К подписанию таких документов необходимо подходить с особой внимательностью.
Конечно, это вовсе не означает, что компания-застройщик хочет обмануть своих клиентов, но в то же время она таким образом существенно уменьшает размер своих обязательств. Прибегают же к данной мере как достаточно крупные и надежные организации, так и довольно мелкие, еще не успевшие положительно зарекомендовать себя на рынке недвижимости. Для первых заключение ПДДУ дает возможность не упустить потенциальных клиентов еще на стадии оформления документации, вторые часто вынуждены прибегнуть к предварительным сделкам просто для того, чтобы строительство не остановилось на неопределенный срок. К сожалению, проблемы в данной сфере создают и сами местные органы самоуправления, отличающиеся бюрократизмом и существенно затягивающие время, необходимое на согласование документов.
Убедиться же в том, что застройщик не пытается обмануть своих дольщиков и прилагает все усилия для соблюдения законности, можно по содержанию самого предварительного договора. Во-первых, все его основные условия и положения должны быть изложены как можно более четко и ясно, с указанием предмета сделки, прав и обязательств сторон, а также многих других важных нюансов. Во-вторых, описание квартиры, которая в последующем будет приобретена по ДДУ и оформлена в собственность, должно быть максимально конкретным, для чего берутся сведения из проектной документации. В идеале такая информация должна состоять как из описательной части и содержать сведения о площади, этаже, количестве комнат, наличии либо отсутствии отделки, так и из схематического плана.
В обязательном порядке предварительный договор должен содержать пункт о дате подписания основной сделки, хотя в большинстве случаев она указывается не конкретно, а соответствует определенному событию, которое неизбежно должно произойти в будущем. Обычно это приурочено к моменту получения разрешения на строительство. На данное положение необходимо обращать особое внимание, поскольку добросовестная компания, занимающаяся строительством далеко не первый год, довольно неплохо ориентируется в сроках получения разрешительной документации, а потому может и даже должна указать конкретную дату заключения ДДУ, который вполне разрешается оформить раньше срока.
Не менее важно, чтобы в ПДДУ была сразу прописана стоимость квадратного метра либо полная цена квартиры, а также порядок совершения выплат и сроки. Отсутствие данного пункта должно настораживать. Кроме того, при внесении так называемого депозита должно быть в обязательном порядке прописано, что он является первоначальным взносом в счет будущих сумм, выплачиваемых за строительство квартиры. При этом дополнительные условия о возможности перерасчета цены за жилье после проведения обмеров БТИ является нормальной практикой и не должно вызывать подозрений. В большинстве случаев проектная и фактическая площадь помещений имеют некоторые различия между собой.
Наличие в предварительном договоре сроков сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию и оформления передаточных актов, а также периода гарантийного обслуживания объекта недвижимости и оборудования тоже является огромным плюсом, свидетельствующим о высокой репутации выбранной компании и ее добросовестном отношении к выполнению своих обязательств перед покупателями. В связи с тем, что оформление ПДДУ подчиняется нормам гражданского законодательства, заключен он должен быть в той же форме, что и основная сделка, а следовательно, в письменном виде. Да и стороны в таком документе должны называться соответственно: «застройщик» (обязательно юридическое лицо) и «участник долевого строительства».
С другой стороны, предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации в Едином госреестре, да и не дает дольщику права претендовать на получение того или иного недвижимого имущества. Он свидетельствует лишь о намерениях лиц, а потому к его подписанию необходимо подходить все же с особой осторожностью. Иначе доказывать свою правоту придется уже в суде.
Последнее обновление: 29.06.2018
Ситуация из практики:
Застройщик продает квартиры в строящемся доме по Предварительным договорам долевого участия в строительстве. Продажи идут активно, дом постепенно строится, вроде-бы все хорошо. На самом деле, Покупатели квартир здесь сильно рискуют, но даже не подозревают об этом.
В чем здесь ошибка Покупателей?
Ошибка Покупателя:
Все, кто покупает квартиру на первичном рынке, конечно же, слышали о Договоре долевого участия (ДДУ) , и о законе ФЗ-214 , который защищает права дольщиков. И в подсознании уже давно отложилось, что покупать новостройку лучше всего по ДДУ , тогда твои риски будут минимальные, а твои права будут защищены максимально. И это действительно так. Но проблема в том, что далеко не все Покупатели новостроек могут отличить настоящий ДДУ от договора, замаскированного под ДДУ .
Одна из так называемых «серых схем» – это продажа по . Застройщик , осознавая магическое действие аббревиатуры ДДУ на Покупателей квартир, предлагает им заключить такой же договор, но с маленькой приставкой – «предварительный».
Вообще-то, законом это не запрещено, и Гражданский кодекс предусматривает заключение предварительных договоров. Но это абсолютно другой тип договора, который имеет совершенно другие юридические последствия, и уж точно никакого отношения не имеет к любимому всеми дольщиками закону ФЗ-214 .
На внешней схожести этих договоров и строится расчет Застройщика . по своему названию и составу очень похож на настоящий ДДУ, но его суть, всего лишь – это обязательство подписать настоящий ДДУ в будущем. Фактически, это просто договор о намерениях , в котором стороны обозначают свои планы заключить сделку позже, когда у Застройщика будет такая возможность.
Предварительный ДДУ , (в отличие от настоящего ) НЕ проходит государственную регистрацию. И дольщик по такому договору НЕ защищен законом ФЗ-214 , и НЕ получает права требовать квартиру. Точнее сказать, он даже и дольщиком-то, в законном смысле, не является.
Кроме того, ввиду отсутствия госрегистрации, у Застройщика появляется возможность заключить на одну строящуюся квартиру несколько ПДДУ (не обязательно намеренно, бывает – случайно ). То есть сюда добавляется еще и риск .
Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) имеет те же составляющие пункты, что и настоящий ДДУ – т. е. в нем указана та же квартира, с теми же параметрами, та же цена, те же сроки окончания строительства, и т.п. Именно поэтому у слабо подкованного юридически Покупателя создается иллюзия, что по этому договору он действительно получает право на будущую квартиру в строящемся доме.
На самом же деле, никаких прав требования будущей квартиры Покупатель в этом случае не получает. Все, что он может требовать от Застройщика по договору ПДДУ , это заключения с ним настоящего ДДУ в будущем, и не более того. Но все же, Покупатель отдает деньги Застройщику именно под этот тип договора – ПДДУ – не всегда осознавая, что именно он получает за свои деньги.
Часто к такому решению Покупателя подталкивают и эмоции. Ведь новый дом и квартиры в нем, согласно проекту, выглядят очень привлекательными, менеджеры по продажам компании-застройщика убеждают Покупателя в отсутствии рисков, а цены на квартиры, которые продаются по Предварительным договорам долевого участия , бывают заманчиво низкие. Соблазн слишком велик, поэтому многие закрывают глаза на то, что приходится отдавать деньги под такой сомнительный тип договора.
Как самостоятельно , рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ по ссылке.
В некоторых случаях Застройщики , привлекая деньги по предварительным договорам, дополнительно предлагают Покупателю вексель на ту сумму, которую Покупатель внес за будущую квартиру. Это немного облегчает Покупателю возможность возврата этой суммы, в случае замораживания строительства. Но наличие векселя опять же не дает никаких прав Покупателю в отношении самой квартиры, и мало поможет ему в случае банкротства компании-застройщика.
Кроме того, Покупатель не имеет возможности выйти из проекта путем переуступки прав по договору ПДДУ . возможна только на основании настоящего ДДУ.
Конечно, мы не пытаемся утверждать, что все Застройщики , которые продают свои квартиры по Предварительным договорам долевого участия (ПДДУ) – жулики, и заведомо пытаются обмануть Покупателей квартир. На самом деле это не так. И в нашей стране немало людей, справивших новоселье, которые отдавали деньги именно под договор ПДДУ .
Многие Застройщики , в том числе крупные (федерального уровня ), применяют эту схему продаж по вполне объективным причинам. Например, при высоких темпах ведения строительства целых микрорайонов, крупные Застройщики не ждут месяцами, пока будет оформлена вся необходимая документация, а строят дома, не снижая темпа. Согласовательная и разрешительная документация оформляется прямо в процессе самой стройки. В этом случае, применение ДДУ невозможно в силу законодательных ограничений, поэтому Застройщики привлекают деньги другими способами, в том числе с помощью Предварительных договоров долевого участия (ПДДУ) .
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне ).
Многие строительные фирмы достаточно активно пользуются формой предварительного договора долевого участия. Делается это по разным причинам: кто-то хочет начать продажу квартир, не дожидаясь получения разрешительной документации, кто-то пытается таким образом скрыть свои темные стороны.
В чем заключается сущность ПДДУ, для чего он нужен, и какие риски он в себе таит? Читайте об этом в нашем материале.
Что из себя представляет ПДДУ?
Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) - это соглашение, предметом которого является обязательство застройщика и дольщика заключить между собой в будущем основной договор долевого участия (ДДУ) на предварительно оговоренных условиях.
Несмотря на то, что Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 31.12.2004 г. №214-ФЗ (далее - Закон №214-ФЗ) действует более 10 лет, и многие уже знают, что при покупке жилья в новостройке необходимо заключать ДДУ, далеко не каждый покупатель сможет отличить основной договор от предварительного. Поэтому, подписывая предварительное соглашение, они полагают, что оно также регламентируется Законом № 214-ФЗ. Однако здесь однозначно можно заявить - ПДДУ никаким образом не касается данного закона.
ДДУ гарантирует дольщику получение в собственность жилого помещения, которое до окончания строительства жилого дома будет состоять у него в залоге. Этот договор должен пройти обязательную регистрацию в органах Росреестра и только после этого будет иметь юридическую силу. Такая процедура защищает участника долевого строительства от повторной продажи его квартиры третьим лицам.
Предварительный договор - это абсолютно иной тип отношений. Он никак не гарантирует дольщику получение квартиры, в нем лишь оговариваются обязательства сторон заключить в дальнейшем основной документ. ПДДУ нигде не регистрируется, поэтому он не дает участнику долевого строительства никакой гарантии, что обещанное ему жилье не будет перепродано другому покупателю.
Вас консультируют лучшие квалифицированные юристы
Бесплатно : Наши адвокаты оказывают бесплатную первичную консультацию по любым юридическим вопросам. 90% процентов дел решаются одной бесплатной консультацией.
Круглосуточно : Задайте вопрос юристу по недвижимости в онлайн-чате , либо воспользуйтесь формами на сайте
Предварительное соглашение обязательно должно содержать в себе следующую информацию:
- обязательство сторон заключить в будущем основной договор;
- срок заключения основного соглашения;
- существенные условия ДДУ в соответствии с требованиями Закона№ 214-ФЗ.
Обратите внимание! Основной ДДУ обычно является приложением к ПДДУ.
Существенные условия должны позволять точно установить объект соглашения, его стоимость, срок передачи покупателю, гарантийный период. В противном случае суд может признать такой договор недействительным. В качестве застройщика должно выступать одно и то же юридическое лицо.
ПДДУ может подписываться исключительно генеральным директором строительной фирмы либо другим сотрудником, но только при наличии доверенности.
Block_attantion
Для того, чтобы обеспечить гарантии для каждой стороны, что договоренности будут соблюдаться в будущем, возможно исполнение обязательства по ПДДУ обеспечить неустойкой или предусмотреть штрафные санкции.
Одним из вариантов обеспечения оплаты по будущему договору можно признать внесение задатка. И тогда за уклонение от заключения ДДУ задаток не будет возвращен, а если уклоняться будет застройщик, то он будет должен будет отдать двойную сумму задатка.
О законности заключения предварительного договора долевого участия
ПДДУ нельзя назвать незаконным. Такой вид договора предусмотрен законодательством и регламентируется ст. 429 ГК РФ, но ввиду того, что он не подразумевает приобретение какого-либо материального блага (товара, недвижимости, услуги и др.), то и оплата по нему производиться не может.
Таким образом, ПДДУ вполне может быть заключен и до основного документа, но без взимания платы за жилье.
Собственно, в этом и заключается проблема, ведь ключевая цель застройщиков при заключении ПДДУ - это получить вложения в свои проект. Зачастую предварительные соглашения оформляются еще на стадии согласования и получения разрешительной документации, потому что оформить договор невозможно из-за отсутствия необходимых бумаг. Строителям нужны деньги, вот они и пускаются во все тяжкие, чтобы привлечь инвесторов и собрать средства на строительство дома (хотя по закону они не имеют права этого делать, и подобные действия грозят им внушительными штрафами).
Законодатель разрешает застройщикам привлекать деньги на возведение многоквартирного дома только в рамках ДДУ. Но сегодня строительные фирмы научились обходить закон и оформляют деньги не как плату за квартиру, а в качестве обеспечительного платежа по договору. По факту, это является мошенничеством.
Таким образом, заключая ПДДУ, необходимо понимать, что эта сделка является крайне рискованной. В отличие от застройщиков, которым данный договор несет только выгоду, для дольщиков он может обернуться значительными потерями, поскольку вы вкладываете свои средства не в конкретный объект недвижимости, а только в обещание, которое может так и остаться невыполненным.
Для того, чтобы иметь право на заключение ДДУ, строительная компания должна соответствовать всем требованиям Закона №214-ФЗ и строго соблюдать его условия. Любые нарушения грозят ей неустойками и штрафами в пользу дольщиков. Кроме того, застройщик обязан страховать свою ответственность перед инвесторами.
Для того, чтобы заключить ПДДУ, ничего из перечисленного не требуется. Застройщик берет на себя минимум обязательств и практически не несет финансовых рисков. При неисполнении условий договора он в лучшем случае просто вернет обеспечительный платеж назад покупателю.
Риски дольщика намного серьезнее, и самый главный из них - это вероятность вообще не получить назад своих денег.
По закону, в предварительном договоре должен быть указан срок, отведенный на оформление основного соглашения. Если такой срок не установлен, по умолчанию он составляет 1 год. Если на протяжении этого времени ДДУ так и не будет подписан, и ни одна из сторон не предложила его оформить, то обязательства полностью прекращаются.
Обратите внимание! В течение 6 месяцев по истечении действия ПДДУ покупатель вправе обратиться в суд, чтобы он принудил застройщика оформить основной ДДУ, либо подать заявление об аннулировании договора и возврате денежных средств. Поэтому очень важно строго следить за сроками и не пропустить время, отведенное на подачу иска.
Видя, что застройщик всячески оттягивает оформление ДДУ, не стоит слепо верить его обещаниям. Необходимо отправить в строительную фирму заказное письмо с предложением заключить основной договор, а если застройщик проигнорирует ваше требование - можно смело обращаться в суд.
Почему не ДДУ?
Строительные компании, которые практикуют предварительные соглашения, обычно не утаивают причину их заключения. Как правило, такой причиной является отсутствие разрешения на строительство. В этом не всегда бывает виноват застройщик, иногда и местная администрация затягивает сроки выдачи документов. Однако если вы решили заключить ПДДУ именно из-за этих обстоятельств, предварительно проанализируйте деловую репутацию компании, так как за отсутствием разрешения могут скрываться куда более серьезные проблемы: например, не оформлены права на участок под строительство, не проведены необходимые экспертизы, не выполнены технические требования для подключения коммуникаций и др. В подобной ситуации гарантии того, что разрешение на строительство вообще будет получено, нет.
В некоторых случаях ПДДУ используется как технический договор. Это значит, что все бумаги у строительной фирмы в порядке, но по разным соображениям она хочет получить деньги от дольщика до оформления основного документа. Характерной особенностью такого соглашения является маленький срок до заключения ДДУ (2-3 месяца). В этом случае риск минимален.
ПДДУ практикуют как крупные, так и малые строительные фирмы. Крупные - потому что уверены в получении всех необходимых разрешительных бумаг, а значит нет смысла затягивать открытие продаж, мелкие - потому что не хватает денег на начальном этапе строительства.
В некоторых случаях обстоятельства вынуждают дольщика принять предложение застройщика оформить ПДДУ. Например, это может быть удобное для вас расположение возводимого многоквартирного дома, удачная планировка будущих жилых помещений, выгодная стоимость квартиры. В этом случае основной задачей участника долевого проекта является минимизация своих рисков.
Категорически не советуем вам заключить предварительное соглашение, обеспечительный платеж по которому равняется полной стоимости квартиры, даже если предложение крайне заманчиво, и все остальные условия вас полностью устраивают. Добросовестные строительные организации не станут выдвигать подобное требование, они предложат внести некоторую сумму в качестве обеспечения обязательств в разумных пределах.
Перед подписанием ПДДУ также необходимо тщательно изучить его содержание. Типовой формы указанного договора не существует, однако законодатель предписывает, что она должна быть аналогична форме основного соглашения. При несоблюдении этого требования документ может быть признан не имеющим юридической силы.
Последствия нарушения (неисполнения) ПДД
ПДДУ считается неисполненным том в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора. В такой ситуации применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ, которая говорит о том, что если одна сторона предварительного соглашения уклоняется от оформления основного договора, другая сторона имеет право право обратиться в судебный орган с требованием о принуждении заключить соглашение.
При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от оформления документа, обязана возместить причиненные своими действиями убытки.
Нарушения ПДДУ также бывают связаны с оплатой по такому договору. Как уже было сказано выше, законодатель запрещает привлечение денежных средств от дольщиков за квартиру по предварительному соглашению. В законе четко прописан перечень договоров, по которым такое привлечение возможно - это ДДУ, договор с ЖСК или ЖНК, а также реализация жилищных сертификатов.
Обратите внимание! Если застройщик получил деньги за квартиру в нарушение законодательных требований, дольщик имеет право обратиться в суд за признанием такого договора недействительным. А застройщик при этом будет нести бремя административной ответственности, которое заключается в уплате штрафа в размере от 500 000 до 1 000 000 рублей.
Подводя итог, необходимо отметить, что на сегодняшний день покупка квартиры по ПДДУ является одной из самых рискованных сделок. Однако, несмотря на многочисленные предупреждения об опасности заключения таких договоров, их популярность на рынке новостроек только возрастает.
В первую очередь покупателей привлекает цена. На этапе заключения ПДДУ цена за 1 квадратный метр существенно ниже. Тем не менее при заключении такого договора надо представлять себе возможные риски и последствия, если у застройщика плохая репутация. Поэтому перед подписанием предварительного договора лучше проконсультироваться с юристом.
